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¿Ayudarán los $711 millones de la Legislatura a solucionar la crisis de vivienda asequible en Florida?

Durante años, mientras el costo de comprar una casa o alquilar un apartamento ha subido más rápido que en la mayoría de los demás estados, los legisladores de la Florida no le han dado prioridad al problema, desviando habitualmente millones del fondo dedicado a financiar viviendas asequibles.

Eso cambió esta semana, cuando la Legislatura aprobó la legislación de vivienda más significativa del estado en décadas.

Los legisladores aprobaron un plan récord de $711 millones para construir viviendas asequibles, incentivar la nueva construcción a través de exenciones fiscales y ofrecer préstamos sin intereses para ayudar a los floridanos a permitirse el pago inicial.

Los republicanos lo llaman una solución de mercado a un problema creciente que amenaza la economía del estado.

En Tallahassee y en todo el estado, la recepción no ha sido tan entusiasta.

Es probable que los inquilinos que buscan un alivio inmediato se queden a la espera de las nuevas unidades que se construirán. Varios demócratas han criticado la prohibición del proyecto de ley sobre el control de alquileres, y otros han cuestionado la eficacia de los cambios.

Pero casi todos parecen estar de acuerdo en que la legislación es un paso positivo hacia la largamente esperada solución a la crisis.

“Hace dos años, si la Legislatura hubiera presentado un proyecto de ley con más de $700 millones para viviendas asequibles, te habrías puesto de rodillas para darles las gracias”, dijo Mark Hendrickson, miembro de la junta de la Coalición de Viviendas de la Florida, que ha estado en el centro de los esfuerzos de vivienda asequible del estado desde la década de 1980.

“Y ahora tenemos un proyecto de ley con $700 millones y un montón de otras cosas, y se ponen melindrosos. Hay que ser realistas”.

La Legislatura de la Florida cuenta este año con un plan de $711 millones para construir viviendas asequibles, incentivar las nuevas construcciones y ofrecer asistencia para el pago inicial. scarp577 // Shutterstock
La Legislatura de la Florida cuenta este año con un plan de $711 millones para construir viviendas asequibles, incentivar las nuevas construcciones y ofrecer asistencia para el pago inicial. scarp577 // Shutterstock

Cambiar la mentalidad

La Florida construyó cientos de miles de nuevas unidades de alquiler entre 2012 y 2021, pero perdió casi 277,000 unidades con alquileres mensuales por debajo de $1,000, según la Universidad de la Florida.

Eso ha puesto en aprietos a los floridanos, con más de la mitad de todos los inquilinos pagando al menos el 30% de sus ingresos en alquiler, según un informe de 2021. Se considera que una vivienda es asequible cuando cuesta menos del 30% de los ingresos brutos de una familia.

La alcaldesa del Condado Miami-Dade, Daniella Levine Cava, declaró el estado de emergencia en abril de 2022 debido a las condiciones de la vivienda. En junio, la máxima responsable de vivienda del presidente Joe Biden calificó a Miami de epicentro de la crisis inmobiliaria del país.

Pero desde 2001, los legisladores y gobernadores republicanos han desviado más de $2,000 millones de los impuestos asignados a la creación de viviendas asequibles y los han gastado en otras cosas.

Comunidades de todo el estado también han luchado contra la creación de viviendas asequibles sobre lo que la presidenta del Senado, Kathleen Passidomo, dijo que son percepciones anticuadas de que la vivienda asequible es fea o aumentará la delincuencia. Por ejemplo, el Concejo de la Ciudad de Seminole votó en contra de un complejo propuesto para habitantes discapacitados y veteranos el año pasado, después de que los habitantes se quejaron de la delincuencia potencial y el tráfico.

Passidomo, republicana de Naples, dijo que hizo del proyecto de ley 102 del Senado (y su compañero el Proyecto de Ley 627) su máxima prioridad este año después de ver a los trabajadores en su propia lucha por encontrar una vivienda cerca de su lugar de trabajo.

“Tenemos que cambiar la mentalidad de que una vivienda asequible es una caja de concreto pintada de verde lima, etc.”, dijo Passidomo a la prensa el mes pasado. “Estas son personas que viven en nuestra comunidad, trabajan en nuestra comunidad, cuidan de nuestra comunidad”.

El gobernador Ron DeSantis ignoró en gran medida la crisis de la vivienda asequible durante su primer mandato. El año pasado, su administración demandó a la ciudad de Gainesville para impedir que permitiera la construcción de pequeños edificios de apartamentos en zonas residenciales, argumentando que el plan de la ciudad “no protege los barrios” y ayudaría sobre todo a los estudiantes universitarios.

Pero DeSantis, de quien se espera ampliamente que se postule para presidente en 2024, respaldó la legislación de este año, diciendo que los trabajadores deberían poder vivir cerca de su trabajo.

“Quiero agradecer a la presidenta Kathleen Passidomo por abordar este tema de frente, y espero trabajar con ella para ofrecer grandes resultados”, dijo DeSantis durante su discurso sobre el Estado del Estado.

La ciudad de North Miami contará con una urbanización de 10 pisos de viviendas asequibles y para la fuerza laboral. El edificio estará ubicado frente a la Preparatoria North Miami. Esta es una representación del proyecto. Coral Rock Development; Behar Font & Partners
La ciudad de North Miami contará con una urbanización de 10 pisos de viviendas asequibles y para la fuerza laboral. El edificio estará ubicado frente a la Preparatoria North Miami. Esta es una representación del proyecto. Coral Rock Development; Behar Font & Partners

Multitud de incentivos fiscales

El corazón de la solución de Passidomo es estimular un mayor desarrollo a través del financiamiento y los incentivos fiscales, incluyendo:

▪ Asignar $150 millones adicionales al programa de Préstamos de Incentivo a Apartamentos del Estado para proyectos cerca de instalaciones militares y en terrenos urbanos vacantes o deteriorados;

▪ Permitir que las empresas donen en su lugar sus impuestos de sociedades o sobre primas de seguros a la Corporación de Financiamiento de Viviendas de la Florida (que administra los programas estatales de viviendas asequibles), hasta $100 millones anuales en todo el estado;

▪ Conceder exenciones del impuesto sobre bienes inmuebles para terrenos propiedad de organizaciones sin fines de lucro que cuenten con apartamentos existentes que ofrezcan al menos 70 unidades de vivienda asequible, un esfuerzo por ofrecer cierto alivio a los actuales inquilinos;

▪ Y dar a los condados y ciudades la opción de ofrecer exenciones adicionales a los propietarios que dediquen unidades a viviendas asequibles.

La legislación también ampliaría el “programa de héroes locales”, que actualmente ofrece préstamos sin intereses para pagos iniciales y costos de cierre para compradores de viviendas.

En lugar de estar restringido a policías, bomberos, enfermeros, maestros y otros “héroes”, se aplicaría a cualquier comprador de vivienda por primera vez que resida en la Florida, esté empleado a tiempo completo por una empresa con sede en la Florida y gane menos del 150% de los ingresos medios de la zona.

Los préstamos serían de hasta $35,000 o el 5% del precio de compra de la vivienda, lo que sea menor. Tendría que devolverse cuando se venda, refinancie, alquile o transfiera la propiedad.

La legislación también se opone a los requisitos de zonificación, densidad y altura de los gobiernos locales para los proyectos de viviendas asequibles en áreas zonificadas para el desarrollo comercial y de uso mixto. En otras palabras, la construcción de viviendas asequibles no requerirá un cambio de zonificación.

Las solicitudes de construcción de viviendas asequibles seguirían requiriendo la aprobación de un municipio, cumplir con las normas de ordenación territorial del condado y ser coherentes con el plan general de la zona.

Si la urbanización se encuentra a menos de media milla de una parada de transporte público importante, el condado deberá estudiar la posibilidad de reducir los requisitos de estacionamiento, en un intento de fomentar la vivienda urbana.

Sus proponentes afirman que las medidas evitarán que las comunidades intenten excluir la vivienda asequible, mientras que los legisladores, líderes comunitarios y conservacionistas han expresado su preocupación por cómo la eliminación de las restricciones de zonificación pudiera cambiar el tejido de sus comunidades.

“Esto pudiera dar lugar a la construcción de grandes edificios en zonas que nunca han visto eso antes, especialmente cerca de viviendas unifamiliares”, dijo la comisionada del Condado Miami-Dade Eileen Higgins, que es pionera en la reurbanización del centro cultural del downtown de Miami y varios esfuerzos de vivienda asequible.

Sin control de alquileres

La parte más controvertida de la legislación es, por mucho, la que elimina la capacidad de las comunidades de imponer controles sobre los alquileres.

La Florida solo permite que una comunidad limite los aumentos de los alquileres para emergencias de un año, y debe ser aprobado por los electores. El año pasado, los organizadores intentaron y fracasaron en su intento de incluir el control de los alquileres en las elecciones de Tampa y St. Petersburg. En el Condado Orange, los electores en 2022 aprobaron el control de alquiler para ciertos apartamentos, pero los cabilderos Florida Realtors y la Asociación de Apartamentos de la Florida demandaron que se detuviera, y no ha entrado en vigor.

El proyecto de ley eliminaría incluso ese nivel de autonomía local.

“Es muy difícil para mí pasar por alto el hecho de que esto está directamente quitando algo que mis votantes aprobaron en noviembre”, dijo la representante Anna Eskamani, demócrata de Orlando, quien votó en contra del proyecto de ley en la comisión a pesar de que dijo que le gustaban otras “partes fantásticas” de la legislación.

Karla Correa, organizadora del Sindicato de Inquilinos de St. Petersburg, lo calificó de “una forma de aplastar el control de los alquileres y dar dinero a las corporaciones”.

Según Matthew Rieger, urbanizador y director ejecutivo de Housing Trust Group, los urbanizadores de viviendas a precio de mercado —aquellos que fijan el precio de sus alquileres en función de lo que ofrece el mercado— pudieran verse ahora atraídos por la construcción de viviendas de renta mixta, pero el proyecto de ley no ofrece muchas ventajas ni alicientes a los urbanizadores de viviendas asequibles. Su equipo ha construido varios proyectos de viviendas asequibles en todo el sur de la Florida, incluyendo en Overtown y Hollywood.

“En este momento, no está claro cómo ayudará esto a acelerar el desarrollo de la ‘verdadera’ vivienda asequible [para las residencias con alquileres con un tope igual o inferior al 60% de la renta media de la zona]”, dijo Rieger por correo electrónico. “Ahí es donde la necesidad es mayor y más crítica”.

Sin embargo, las críticas no han impedido que republicanos y demócratas voten con entusiasmo a favor del proyecto de ley. El Senado aprobó la medida por unanimidad. La Cámara votó a favor 103-6 el viernes, enviándola al escritorio de DeSantis.

“Este proyecto de ley no es perfecto. No acaba con el problema”, dijo el senador Darryl Rouson, demócrata de Tampa, quien votó a favor. “Pero marca un nuevo comienzo en la forma en que vemos la escasez de vivienda”.