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¿Vendió o compró casa en Miami-Dade? Así puede ahorrar en impuestos. Pero hay que apurarse

Precios de la vivienda altos, el seguro de propiedad por las nubes y una inflación que supera el promedio nacional. Para un residente del sur de la Florida la palabra “ahorro” no es un truco cualquiera que trata de atraerlo desde un cartel a la entrada de una tienda en un centro comercial, sino un tema de supervivencia.

Si el año pasado vendió o compró una casa en el sur de la Florida, tiene que aprovechar todas las exenciones tributarias que ofrece el condado de Miami-Dade. Su bolsillo sabe del golpe que significó comprar en un mercado de bienes raíces sólido, que, aunque experimentó algunos ajustes en los precios, perdió terreno al tener que financiar la hipoteca a un mayor interés debido al alza de las tasas para contrarrestar la inflación.

Al mismo tiempo, si vendió su casa es posible que haya obtenido ganancia, porque el año pasado los propietarios del sur de la Florida ganaron alrededor de $159,300 en una venta típica, lo que representa un aumento de un 51 por ciento con respecto al año anterior, según ATTOM Data, un portal con información sobre tasación de bienes raíces.

El aumento de los precios de los bienes raíces ha provocado el alza de los valores gravables en Miami-Dade en los últimos dos años. En el 2022, por ejemplo, 19 ciudades experimentaron un crecimiento por encima del 10 por ciento, lo que no ocurría desde el 2007, según el informe emitido por la oficina del Tasador de la Propiedad del condado.

Casa nueva, quiere decir impuestos nuevos, porque al entrar un nuevo propietario, ya no aplican los descuentos que tenía el dueño anterior y suben los impuestos de la propiedad al nivel actual.

Ahorrar en impuestos para que no suba la hipoteca

El pago de su hipoteca se divide en: principal (la cantidad que se destina a amortizar su deuda con el banco); intereses (el costo de pedir dinero al banco); seguro de propiedad e impuestos a la propiedad. El aumento de los seguros de propiedad es una realidad que afecta a los propietarios de Florida, un estado que está siempre en la ruta de los huracanes y en septiembre fue afectado por Ian, el más devastador desde 1935. Esto se refleja en las pólizas de seguro, que siguen subiendo y ofrecen poca cobertura, lo que impacta el pago de su hipoteca, que posiblemente aumentará cada año por el seguro, incluso si tiene una hipoteca a interés fijo.

Lo que los bancos no dicen. Trucos (desde adentro) para negociar la compra de una casa

Ante este panorama hay algo que no puede dejar pasar, las exenciones en impuestos a la propiedad en la Florida. La más importante es el Homestead Exemption (Exención Relativa a la Tasación de Inmuebles). Esta ofrece un descuento de hasta 50,000 en el valor gravable de la propiedad a los dueños que van a residir en la vivienda, es decir, que no van alquilarla o usarla como inversión.

Esta exención se renueva automáticamente para quienes son dueños desde hace varios años, mientras sigan residiendo en la casa y no la alquilen. Si se produce un cambio y ya no viven en esa propiedad, tienen que cambiar el estatus para no recibir la exención de Homestead, porque, de lo contrario, los multan y ponen un lien a la vivienda.

Solicitar exención a impuestos de la propiedad en Miami

Si hizo el cierre de la compra de una casa en Miami-Dade antes del 31 de diciembre del 2022, tiene que presentar una solicitud para beneficiarse del Homestead Exemption. El plazo límite para hacerlo es el 1 de marzo del 2023.

Estos son los requisitos para recibir el Homestead:

Presentar el título o warranty deed de la propiedad.

Residir de forma permanente en la propiedad a partir del 1 de enero (puede probarlo presentando dirección de la vivienda que aparece en la licencia de conducción, inscripción para votar, matrícula del vehículo o declaración de impuestos)

Ser ciudadano estadounidense o residente permanente.

La solicitud del Homestead Exemption se hace con el formulario DR-501, que puede descargar en el sitio Miami-Dade Property Appraiser, https://www.miamidade.gov/pa/

Cómo transferir el portability en Miami-Dade

Si antes de comprar una nueva casa en Miami-Dade, ya era propietario de una vivienda, al venderla puede transferir una parte de la exención de impuestos de su vieja casa o apartamento a la nueva mediante el portability.

Esta disposición beneficia a los compradores y al mercado de bienes raíces, que sigue activo, porque una limitación para muchos a la hora de comprar otra casa más cara, es que los impuestos aumentarían mucho. Pero existe un tope del 3 por ciento al aumento del valor de gravable (assessed value) de la propiedad, que siempre es inferior al valor de mercado de la propiedad. Gracias a este límite, que se conoce como Save of Homes (SOH), los impuestos de una propiedad en que reside no pueden aumentar más del 3 por ciento. Pero cuando una casa se vende, se pierde este beneficio y aumenta el valor al ritmo actual. Al reclamar su portability, y transferirlo a su nueva casa, el dueño conserva parte de sus antiguas exenciones y ahorra en impuestos.

Si vive en Miami-Dade puede transferir exenciones de su antigua casa a la nueva con el portability.
Si vive en Miami-Dade puede transferir exenciones de su antigua casa a la nueva con el portability.

Para lograr el portability, debe presentar el formulario DR-501T de transferencia de la diferencia de evaluación de la propiedad familiar (Transfer of Homestead Assessment Difference) con el formulario DR-501 de solicitud del Homestead exemption para su nuevo hogar.

Ahorros en impuesto para adultos mayores y por viudez

Estas exenciones fiscales benefician a ciertos grupos por edad, permanencia en la vivienda o por su profesión:

La exención Senior Citizen Exemption beneficia a los mayores de 65 años que ya tienen el Homestead exemption, con $50,000 adicionales. Tiene un límite de ingresos.

La exención Long-term Resident Senior Exemption está destinada a los mayores de 65 anos que han vivido más de 25 años en la misma propiedad. Un requisito indispensable es que la casa no valga más de $250,000.

Descuento de $500 a personas viudas que permanecen sin casarse después del 1 de enero del 2023.

La exención Tax Exemptions for Disabled First Responder and their Surviving Spouse permite que paramédicos y rescatistas que quedaron incapacitados haciendo su trabajo no paguen impuestos de propiedad. Esta exención se extiende a sus parejas sobrevivientes, siempre que no se vuelvan a casar.

Información sobre impuestos residenciales en Miami

La oficina del Tasador de la Propiedad celebra un evento para información de la comunidad, al que pueden ir los propietarios que desean que sus preguntas sean respondidas en el persona, el jueves 16 de febrero, de 5 a 7 p.m. en el Milander Center, de Hialeah, en el 4800 Palm Avenue.

También pueden ir a las oficinas condales del downtown (111 NW First Street, Suite 710) y South Dade (10710 SW 211 St., segundo piso, Cutler Bay), o 305-375-4712, pawebmail@mdcpa.net